Ответ


Вопрос 17. Я хочу купить частный дом. Слышал, что сейчас возникают проблемы с задатком. Все мои знакомые при покупке недвижимости давали или брали задаток. Но в то же время некоторые риэлтеры говорят, что сейчас оформляется не договор задатка, а предварительный договор. Кто прав, разъясните ситуацию?

Правы те стороны (покупатели и продавцы жилья), кто оформляет предварительный договор.

Действительно, повсеместно на практике договор купли-продажи жилья сопровождается оформлением задатка. Однако, с точки зрения закона наблюдается явное противоречие установившейся практики действующим положениям законодательства.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила о соблюдении письменной формы эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Таким образом, задаток выполняет сразу три функции: обеспечительную (обеспечивает исполнение договорного обязательства), удостоверяющую (удостоверяет факт начала исполнения обязательства о задатке и сам факт его передачи) и платежную (зачисляется в счет причитающейся по договору денежную сумму).

Но, как уже было отмечено выше, договор купли-продажи жилого дома, квартиры, жилого помещения подлежит государственной регистрации и только после государственной регистрации считается заключенным и вступившим в силу. Государственная регистрация имеет для договора купли-продажи жилья решающее и конститутивное значение, ибо без осуществления такой государственной регистрации договор не приобретает юридическую силу.

В результате мы получаем, что сторонами, при заключении договора купли-продажи жилья и до вступления его в силу (государственной регистрации), оформляется задаток как обеспечение уже имеющего силу договора и возникшего обязательства!
Это и есть прямое противоречие закону, который, закрепляя определение задатка, четко указал на его акцессорный характер и обязательное наличие реально существующего договорного обязательства, в обеспечение которого и оформляется задаток.
Т.е. задаток не может быть a priori (в принципе) оформлен в обеспечение еще не прошедшего государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения.

Наконец-то судебная практика начинает идти по пути признания за договором задатка максимум соглашения об оплате аванса в счет будущей сделки по отчуждению имущества.
И потому только совсем недавно самые «продвинутые» риэлтерские компании в обход такому противоречию в качестве одного из альтернативных вариантов решения этой проблемы на практике предлагают заключать предварительный договор (договор о намерениях, меморандумы и т.д.) с указанием о намерении и обязательствах заключить в будущем договор купли-продажи жилого помещения.
На практике, передовые риэлтерские и юридические фирмы уже вырабатывают иные, более действенные и не противоречащие действующему законодательству способы обеспечения будущих обязательств путем внесения «обеспечительной суммы» третьему независимому лицу, правомочному на хранение денежных сумм (банки и иные кредитные учреждения).
 

Вы можете отправить свой вопрос к юристу по электронной почте ekspert@aaanet.ru. Ответ будет опубликован в течении недели.
Если Ваш вопрос требует уточнения некоторых деталей, специалисты фирмы «Эксперт» обязательно свяжутся с Вами, поэтому рекомендуем Вам вместе с вопросом отправить и координаты, по которым с Вами можно связаться.

Вернуться к списку вопросов